Tallinna korteriturg näitas eelmise aasta lõpus aktiivsuse märke

Tallinna korteriturg näitas eelmise aasta lõpus aktiivsuse märke, mille tulemusel võib tagantjärgi öelda, et põhi on vähemalt korteriturul läbitud.
Kokku tehti Tallinnas eelmisel aastal 4767 korteriomandi tehingut. Neist suurima tehingute arvuga olid Kesklinn, Lasnamäe, Mustamäe ja Põhja-Tallinn. Kesklinn ja Lasnamäe olid ka need linnaosad, kus tehingute arv kasvas kõige rohkem. Kõikides linnaosades, va Haabersti ja Pirita, tehti rohkem tehinguid just aasta viimases kvartalis.
Kõikide linnaosade, va Nõmme ja Pirita, kõige madalam hinnatase oli III kvartalis 2009.a. Nõmme linnaosa korterite madalaim periood oli I kvartalis, Pirita linnaosas IV kvartal. Samas tuleb nendesse andmetesse suhtuda ettevaatlikkusega, kuna mõlemas linnaosas on kõige vähem tehinguid, mistõttu üksik tehing mõjutab oluliselt keskmist hinda. Ametlikus statistikas jääb silma ka Haabersti linnaosa keskmise hinna väga suur kasv IV kvartalis.
Oktoobri kuus tehti Haaberstis 47 korteri tehingut, millest 14 oli uutes majades. Alla 10 000 kr/m² oli 12 tehingut. Näiteks Mustamäe linnaosas tehti 86 tehingut, millest 20 uutes majades. Alla 10 000 kr/m² tehinguid oli 20. Lasnamäel tehti oktoobris kokku 103 tehingut, millest uutes kortermajades ainult 7. Alla 10 000 kr/m² tehinguid toimus 58 tehingut.
Novembris oli Haaberstis 45 korteri tehingut, millest 22 uutes majades. Alla 10 000 kr/m² oli 7 tehingut. Lasnamäe 107-st tehingust oli 44 alla 10 000 kr/m². Mustamäel kokku 60 tehingut, millest 8 oli uutes majades. Alla 10 000 kr/m² piiri oli 12 tehingut.
Detsembris tehti Haaberstis umbes 47 järelturu korteri tehingut, sellest 18 uutes kortermajades. Võib näha, et Haabersti korterite hinnad ongi tõusnud, lisandunud on kõrgete ruutmeetri hindadega tehinguid. Odavad korterid on otsa lõppenud, alla 10 000 kr/m² on vaid 2 tehingut 47-st. Näiteks Mustamäe linnaosas on 83-st tehingust 15 tehingut alla 10 000 kr/m² ning Lasnamäel 107-tehingust koguni 48 tehingut on alla 10 000 kr/m².
Üldine nõudlus korterite vastu on stabiilselt olemas, kuid vähenenud pakkumiste hulgast ei leidu tihtipeale sobivaid kortereid, mistõttu tekivad kohati hindade ülepakkumised. Seejuures on eelistatud heas seisukorras korterid, mille hinnatase vastab turutasemele või jääb sellest veidi alla – sellisel juhul tekib ka huvi.
Halvemas seisukorras või ka halvemas asukohas korterite vastu on nõudlus väike. Samas on ka siin väike „päikesekiir“. Turul on pead hakanud tõstma kokkuostjad, kes soetavad just madalama hinnaga objekte, mida vajadusel veidi uuendatakse ning antakse kasvõi üürile. Turuolukorra paranedes müüakse taas maha.
Tallinna korteriturul 2009 IV kv alanud trend ning keskmised hinnad 2010 I pa tõusevad. Kuna Tallinna korterihinnad on väga kiirelt ja palju langenud, siis poleks midagi imestada kui positivsete uudiste najal toimub ülespoole korrektsioon ja korterite reaalsed tehinguhinnad tõusevad 2010 I pa üle 5%. See ei tähenda siiski kinnisvaraturu hinnaralli uut algust vaid on ajutine nähtus. Pikemas perspektiivis saab olema hindadele stabiilsust.
Samuti jätkavad stabiilset kasvu tehinguhinnad. Arvestades seda, et Tallinna korteritehingute hulk on endiselt allpool 2004 alguse taset, siis võib eeldada 2010.a. tehingumahtude kasvu ca 25 %, millest suurem osa toimub siiski II pa.
Kindlasti kasvab sundmüükide osakaal, sest majanduslikesse raskustesse jäänuid on palju ning nende arv 2010 I pa suureneb. Samas ei oma sundmüügid olulist mõju kinnisvaraturu trendidele.
Korterite müükide kõrval aktiviseerub üüriturg, sest omandamisega kaasnevad kulud ja riskid panevad nii mõnegi üürimist eelistama.
Mõnevõrra elavnenud kinnisvarturg on esimesed kinnisvaraarendajad juba aktiviseerinud. Samas ei saa öelda, et head ajad oleks tagasi. Endiselt kummitab valdavat enamust kinnisvaraarenduseks sobivaid objekte liigkõrge soetusmaksumus koos vara koormava laenuga. Need kaks tegurit välistavad lähiajal arenduse kasumliku realiseerimise.
Investorid on pooleliolevate arenduste suhtes muutunud väga valivateks ja ootavad edasist turu selginemist. Arendusideid realiseerivad arendajad peaksid praegu eelkõige silmas pidama kuldreeglit – kõige olulisem on asukoht. Kui buumi ajal müüs kõik, siis tänane ostja vaatab rohkem asukohta, infrastruktuuri ning kvaliteeti.
Arendajal tasub kindlasti arvesse võtta, et uute korterite jääk on kiires langustrendis ning seetõttu oleks otstarbekas investeerida detailplaneeringuga elamumaadesse hea infrastruktuuriga asukohas, perspektiiviga alustada paari aasta jooksul kortermaja ehitustegevusega
Peab arvestama,et kui uute korterite ruutmeetri müügihind on alla 14 500 krooni, ei tasu tänaste ehitusmaksumuste juures arendustegevus ennast ära isegi siis kui maa oleks tasuta.
Veidi parem on olukord Tallinna kesklinnas ja selle lähiümbruses, kus hinnatase ei langenudki alla 14 500 krooni ruutmeetrist. Nimetatud piirkonnad on tõenäoliselt ka kõige esimesed, kus näeme uusi arendusi. Samas ka kesklinna piirkonnas kehtib eeltoodud loogika ainult elamuarenduse kohta, näiteks kommertspindade osas on ülepakkumine lisaks äärelinnale ka kesklinnas.
Parim investeering ja arenduspotensiaal on kesklinn ja selle vahetu ümbrus.


Kirjastaja:

http://www.esten.ee/